Тенденции в развитието на пазара на ново строителство през 2005 г.

През последните две години пазарът на недвижими имоти в България е в подем. Сред основните причини, обуславящи повишения интерес към инвестиции в недвижима собственост, следва да се посочат стабилният икономически растеж и свързаното с това нарастване на доходите на населението; позитивните икономически очаквания на бизнеса и инвеститорите за следващите години; бурният ръст на кредитирането и притокът на капитали от чужбина; и не на последно място психологическият фактор, свързан с очакваното присъединяване на България към Европейския съюз. Логично следствие от бурното развитие на пазара е бумът на новото строителство. Очакванията за високи печалби стимулираха инвеститори и строителни предприемачи да насочат значителни средства в реализирането на нови проекти. Като следствие от това цените на парцелите за строителство нараснаха в пъти, повиши се и процентът на обезщетение за собствениците на строителни терени. Конкуренцията между банките доведе до значително развитие на кредитната система, в следствие на което условията за кредитиране стават все по-атрактивни и по-благоприятни, както за купувачите на жилища, така и за строителните предприемачи. Като резултат нараства броят на строителните предприемачи, които се включват в „надпреварата” за клиенти, както и броят на потребителите, купуващи жилище в новостроящи се сгради на всеки етап от строителството. Както и в останалите сегменти на пазара на жилищни имоти, при покупката на жилища ново строителство се очертават три основни потребителски групи - тези, разполагащи със собствени средства, лица кредитирани от банките, сред които вече и чуждестранни лица; и външни клиенти - чуждестранни лица и българи, живеещи в чужбина. Различни са и мотивите за закупуване на ново жилище - докато за преобладаващата част от потребителите, ползващи банков кредит, това са личните жилищни нужди, повечето клиенти, влагащи собствени средства, това е възможността за една все още изгодна и сигурна инвестиция. Не са малко и тези, които закупуват т.нар. второ жилище, като основно това са чуждите граждани и българите, живеещи в чужбина. На фона на тази картина се очертават и тенденциите в мащаба, типа и вида на новото строителство. В резултат на нарасналото търсене започна стихийно масово строителство и се очаква до средата на следващата година на пазара да се предложат за продажба изключително голям брой жилища. Какви са фактите. Ръстът на новото строителство през първите 6 месеца на 2004 г. е 67 % спрямо същия период на 2003 г. По данни на виртуалния регистър на сградите www.bcc.bg на територията на страната в проект и строеж са сгради с жилищно предназначение с разгърната застроена площ от около 980 хил. кв.м, като над половината от тях са в София. Над 90% от жилищата в сградите в строеж са продадени. Продажбите "на зелено" все още преобладават. Най-голямо е търсенето на жилища между 80 и 90 кв. м, като масовите продажби са в ценовата група 450-600 евро на кв. м. За ново луксозно строителство в престижен район цените са между 800 и 1000 евро. Какво може да се очаква. Големият обем строителство създава риск от възможно пренасищане на пазара на платежоспособно търсене. Покачването на цените на жилищата е неизбежно в резултат от световните тенденции и с оглед на доближаването им към европейските. Необходимо е обаче да се имат предвид няколко съществени условия. Цената на един квадратен метър жилищна площ в Европа е пряко зависима от средната месечна работна заплата за даден регион, от брутния вътрешен продукт и от други икономически показатели, а прогнозите за изравняването на цялата българска икономика и на доходите с европейските (например с тази на Германия) се простират в близките 50 години. В много от страните в Стара Европа цената на жилището се формира въз основа на полезната, използваемата площ на жилището, а себестойността на общите части е включена в стойността на квадратен метър полезна площ, докато в България цените на новото строителство се формират на базата на общата площ, включително общите и идеалните части, съгласно проектно-сметната документация. Ако в момента едно тристайно жилище от 100 кв. м в новострояща се сграда в Лозенец струва €100 000, или €1000 на кв.м, при застроената площ около 85 кв. м и полезна – около 72 кв. м, стойността на квадратен метър полезна площ е около €1389 евро, това означава, че е възможно повишение единствено на база цената на квадратен метър полезна площ. За сравнение средната стойност на квадратен метър в Испания е 1614 EUR, като се имат предвид разликите между цените в отделните райони и градове. Не трябва да се основаваме само на очаквано покачване, защото Цените на имотите в Прага или Варшава, например, са по-високи от цените в София, но качеството на строителството, инфраструктурата и околната среда са значително по-високи, от това, което се предлага масово у нас. В Словакия, която има много близки до нашите икономически показатели цените на новото строителство са между 400 и 1000 евро за един квадратен метър. До присъединяването им към ЕС цените на имотите в тези страни бързо се покачваха, като според различните оценки цените са нараствали до 20% годишно, но не достигнаха нивата на цените в старите държави от съюза, а след присъединяването цените започнаха слабо, но стабилно да се понижават. В заключение би могло да се каже, че тенденцията за плавно покачване на цените на новото строителство ще се запази и през 2005 г в съответствие със световните тенденции. В същото време качеството на строителството, услугите и инфраструктурата ще са определящи при решението за покупка. Изискванията на потребителите, които са склонни да платят по-висока цена, към качеството на строителството ще нарастват. Те ще се ориентират към покупката на луксозни жилища в монофункционални сгради с висок стандарт на обитаване, в райони с добра инфраструктура или към еднофамилни къщи в селища от затворен тип със собствена инфраструктура, магазини, плувни басейни, спортни съоръжения, паркинги и зелени площи. Такива селища се строят предимно в София и в черноморските и планински курорти и се радват на голям интерес от страна на чужденци, решили да се заселят или да вложат парите си в имот в България.

Ани Искрова